SMSF Mua Bất Động Sản Úc | Quy Tắc Residential & Commercial

Trả lời trực tiếp: SMSF có thể mua residential property bằng available fund money nếu tuân thủ deed, investment strategy và superannuation rules. Tuy nhiên, từ 10 August 2026, LRBA mới để mua real property chỉ được phép khi asset là business real property. Vì vậy new residential-property LRBAs bị cấm, subject to transitional protection cho existing và already-committed arrangements.

Luật LRBA năm 2026 thay đổi điều gì?

Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 nhận Royal Assent ngày 26 June 2026. Schedule 5 bắt đầu ngày 10 August 2026.

Luật sửa LRBA exception tại section 67A của Superannuation Industry (Supervision) Act 1993. Nếu asset là real property, asset đó phải là business real property theo section 66.

Kết quả thực tế:

từ 10 August 2026, SMSF không được lập LRBA mới để mua residential real property không phải business real property;
restriction không chỉ áp dụng cho “existing home”—nó áp dụng đối với residential real property nói chung, kể cả new residential property, trừ khi đáp ứng business-real-property definition;
SMSF vẫn có thể mua residential investment property không vay, bằng available fund money, nếu mọi SMSF rules khác được tuân thủ;
qualifying business real property vẫn có thể dùng LRBA nếu đáp ứng tất cả requirements.

Transitional protection

Act bảo vệ:

borrowing arrangement entered into trước 10 August 2026;
qualifying maintenance hoặc refinancing của pre-commencement borrowing; và
borrowing liên quan asset được acquired under an arrangement entered into trước commencement, dù settlement xảy ra sau.

Việc arrangement đã thực sự “entered into” trước commencement là legal và evidentiary question. Không dựa vào expression of interest, discussion hoặc backdated document.

Negative gearing là reform riêng

Same Act cũng thay đổi negative gearing cho một số residential investors từ 2027–28. Complying superannuation entities được excluded khỏi tax quarantining rule đó. Exclusion về tax không làm mất LRBA restriction riêng trong Schedule 5.

Residential property

SMSF có thể mua residential investment property từ unrelated seller trên arm’s-length terms, nhưng nói chung:

member hoặc related party không được ở;
property không được lease cho member/related party;
fund thường không thể mua residential property từ related party;
investment phải phục vụ sole purpose cung cấp retirement benefits;
mọi dealing phải theo market-value commercial terms;
investment strategy phải xem risk, return, liquidity, diversification và liabilities.

Việc relative trả market rent không tự động làm arrangement hợp lệ.

Commercial property và business real property

Property được sử dụng wholly and exclusively trong business có thể là business real property. Nếu đáp ứng definition, SMSF có thể mua từ related party at market value hoặc lease cho related business trên arm’s-length terms. Kết quả phụ thuộc actual use, không phải chỉ label “commercial”. Mixed-use, farm dwelling và development cần specialist review.

SMSF có thể borrow để mua property sau 10 August 2026 không?

Với new LRBA liên quan real property, property phải là business real property. Standard residential investment house hoặc apartment thông thường không đáp ứng requirement đó.

Nếu LRBA vẫn được phép hoặc được transitional protection, strict requirements khác vẫn áp dụng: single acquirable asset, đúng holding trust/trustee, limited recourse, correct purchaser entities, phân biệt repairs với improvements và compliant finance terms. Sai purchaser trong contract có thể không sửa được sau khi ký.

Checklist trước khi ký

Trust deed cho phép investment.
Written investment strategy đã review.
Có licensed financial advice khi required.
Phân loại residential, commercial hoặc business real property.
Xác định mọi related party và proposed occupier.
Seller unrelated hoặc lawful exception.
Fund đủ liquidity cho deposit, duty, costs và future benefits.
Có tax advice về income, GST, CGT và contributions.
Nếu vay, xác nhận property là business real property hoặc arrangement được precise transitional exception bảo vệ.
LRBA/holding trustee được lập đúng trước contract commitment.
Purchaser name và signing authority chính xác.

Contract và due diligence

Review title, encumbrances, leases và permitted use.
Building, strata, environmental và valuation checks phù hợp.
Purchase price và rent là market value.
GST/going concern/margin scheme được xem xét.
Finance và inspection conditions phù hợp.
Development hoặc improvements đã được cân nhắc với finance rules.

Sau purchase

Written lease và property management phù hợp.
Income/expenses đi qua correct fund accounts.
Insurance đúng tên.
Giữ valuation và arm’s-length evidence.
Annual related-party, in-house-asset và NALI review.
Update investment strategy.
Plan liquidity, pension, death, incapacity và exit.

Sai lầm thường gặp

ký contract trước khi structure/LRBA sẵn sàng;
ghi member là buyer rồi định transfer sau;
mua residential property của member;
cho member hoặc relative ở;
dùng SMSF money cho improvements không phù hợp LRBA;
informal related-party rent/finance;
bỏ qua duty và CGT của restructure;
nhầm legal/accounting advice với licensed financial advice;
dồn gần hết retirement savings vào một illiquid asset.

Bước tiếp theo

Legal Care Australia có thể hỗ trợ WA contracts, business-real-property transfers, leases và transaction coordination nếu firm xác nhận service và specialist inputs.

Dành cho khách hàng: Trước khi ký, cung cấp draft contract, SMSF deed, trustee details, investment strategy, finance structure, property use và related-party information qua secure process.

Nguồn chính thức

Thông tin tổng quát, không phải legal, tax hoặc financial advice. Phải kiểm tra current law ngay trước khi dựa vào bài này.

SMSF có được mua bất động sản residential hoặc commercial không?